Ассоциация Производителей Энергоэффективных Окон
Ассоциация Производителей Энергоэффективных Окон




ИПОТЕКА В РОССИИ: МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ

И.С. РАДЧЕНКО,
вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ),
академик Международной академии ипотеки и недвижимости (МАЙН),
генеральный директор агентства недвижимости "ЛАУРЕЛ" (г. Москва)

ЖИЛИЩНАЯ ПРОБЛЕМА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ СТОЛЬ ЗНАЧИТЕЛЬНА, ЧТО НЕ ПРИНИМАТЬ ЕЕ В РАСЧЕТ ПРИ ПОСТРОЕНИИ УСТОЙЧИВОГО ГРАЖДАНСКОГО ОБЩЕСТВА НЕ ПРЕДСТАВЛЯЕТСЯ ВОЗМОЖНЫМ. В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ В ТОЙ ИЛИ ИНОЙ СТЕПЕНИ НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ НУЖДАЮТСЯ 77 % РОССИЯН.

Многочисленные высказывания чиновников всех уровней, которые в последнее время в средствах массовой информации активно обсуждают жилищную проблему и способы ее решения с помощью ипотеки, вроде бы вселяют надежду, что жилье в нашей стране в ближайшие годы станет более доступным. В связи с этим многие граждане воспринимают ипотеку как панацею.

Так создается миф первый: развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы.

Что происходит на самом деле?

Как это часто бывает в России, государство одной рукой дает, другой тут же отбирает. В последнее время активные действия Государственной думы по принятию многочисленных законов и поправок вселяли надежду и оптимизм в участников ипотечного рынка. Создание адекватной рынку законодательной базы и активное участие государства в становлении необходимых институтов - одно из непременных условий развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Так, за последние два года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков. Тем не менее в последнее время в прессе появились многочисленные публикации о том, что в федеральный бюджет на будущий год не заложены государственные гарантии, обеспечивающие деятельность АИЖК.

К чему такая недальновидность может привести? На сегодняшний день по количеству выданных ипотечных кредитов лидирует Сбербанк, на втором месте - Deltacredit (США), на третьем - Райффайзен банк (Австрия). Однако в совокупности объемы выданных иностранными банками кредитов превышают объемы выданных Сбербанком кредитов. Конечно же, приход иностранных банков на российский рынок ипотеки с точки зрения заемщика только приветствуется. Например, этим летом новый иностранный участник - французский банк Сосьете Женераль Восток - активно начал выдавать ипотечные кредиты на весьма привлекательных условиях. Зарубежные банки и различные фонды заинтересованы в экспансии на российский ипотечный рынок, причем не только Москвы или Санкт-Петербурга, но и регионов. Не обеспечивая финансовой поддержкой АИЖК, государство может утратить те преимущества, которые оно имеет сейчас на региональном ипотечном рынке.

Миф второй: к 2010 году 25 % населения решит свою жилищную проблему с помощью ипотеки. Возможно ли такое при существующем дисбалансе между крайне высокой стоимостью жилья и крайне низкими доходами большинства граждан?

Проанализируем индекс доступности жилья на примере Москвы (сентябрь, 2004 год). Например, молодая бездетная семья (для удобства расчетов предположим, что в ней нет иждивенцев) желает приобрести однокомнатную квартиру стоимостью 60 тыс. у. е. (средняя квартира в домах новых серий в районе массовой застройки). Совокупный семейный доход средней московской семьи составляет 1 тыс. у.е. в месяц (данные о среднем доходе москвича приведены по материалам исследований Всемирного банка). Они могут откладывать не более 30 %, то есть 300 у.е. в месяц, хотя высокая доля текущего потребления для большинства москвичей является большим препятствием для накоплений. В результате небольших арифметических расчетов получаем ответ: копить на квартиру им надо 16 лет. Получение ипотечного кредита приблизит новоселье, но, чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 % (18 тыс. у.е.), который требуют сейчас большинство банков, им потребуется не менее пяти лет. Впрочем, даже накопив необходимую сумму для первоначального взноса, вряд ли семья с таким доходом сможет рассчитывать на получение ипотечного кредита. Для того чтобы получить от банка недостающие 42 тыс. под 13 % годовых на 10 лет, им необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 у. е. в месяц. Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях может помочь решить жилищные проблемы лишь ограниченному количеству российских граждан.

Миф третий: принятие пакета законов резко увеличит количество ипотечных кредитов.

За прошедший год Правительство Российской Федерации не один раз рассматривало на своих заседаниях вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и о мерах по финансированию системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день над пакетом из 28 законов активно работают депутаты Государственной думы. Безусловно, подавляющее большинство законов улучшат в целом ситуацию для развития ипотеки в стране. Но вне поля зрения депутатов остался ряд существенных для ипотечного рынка проблем. Так, подоходный налог с продажи квартиры более чем за 1 млн. руб. для собственника, владеющего ею менее пяти лет, ограничивает выбор квартир для потенциальных заемщиков. Нерешенность этой проблемы, например в Москве, приводит к тому, что, по оценкам риелторов, 86 % столичных квартир оказываются вне ипотечного рынка. Необходимость уплаты подоходного налога с продажи квартир у профессионалов всегда вызывала недоумение, так как ее часто обходят (это делают во всех случаях, кроме ипотеки). Если убрать из закона норму о подоходном налоге, это снимет бремя дополнительных расходов с заемщика, который вынужден платить за квартиру больше, компенсируя таким образом расходы по уплате подоходного налога, позволит указывать в договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. Этот факт привел бы к двум положительным моментам: значительному снижению на рынке недвижимости криминала и наличию у аналитиков информации, основанной на реальных сделках, а не только на статистике предложений. И даже с этической точки зрения не совсем понятно, почему гражданин, купивший квартиру на доходы, с которых он однажды заплатил все налоги, должен повторно платить подоходный налог, если решил продать квартиру менее чем через пять лет?

Что делать? Внести изменения в Налоговый кодекс и освободить продавцов квартир от уплаты подоходного налога с продажи квартиры в том случае, если они владеют ею менее пяти лет.

Миф четвертый: резкий скачок цен на недвижимость в последнее время спровоцирован покупателями, получившими ипотечный кредит.

По данным статистики Московской регистрационной палаты, количество ипотечных сделок в Москве в 2003 году составило всего лишь 0,6 % от общего числа сделок с жильем. После проведения анализа уровня доступности жилья и кредитов на сегодняшний день становится понятно, почему, по прогнозам западных аналитиков (оценка Всемирного банка), 5%-ный барьер ипотечных покупок на рынке жилья будет преодолен Россией лишь к 2007 году. Поэтому все разговоры о том, что покупательский спрос на квартиры в Москве значительно увеличивается за счет ипотечных клиентов, увы, ничем не обоснованы.

Существенным фактором для развития ипотеки является макроэкономическая стабильность, так как и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне, то есть возможность достоверного прогнозирования на десятилетия вперед.

Однако недавний банковский кризис и летние колебания цен на недвижимость в целом негативно отразились на рынке ипотеки. Многие банки приостановили работу с новыми потенциальными заемщиками либо еще более ужесточили и без того жесткие требования к клиентам. Как горько шутят сегодня по этому поводу риелторы: "Банк - это место, где вам дадут деньги, если вы докажете, что они вам не нужны".

Миф пятый: только создание двухуровневой американской модели ипотеки способно вывести страну из жилищного кризиса. С учетом условий сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН считается, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс (ССК) - так называемая немецко-австрийская модель. Ведь именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем. Тем не менее, на наш взгляд, заслуживает интереса следующая статистика. Германия - 30 %-ная доля на рынке кредитования приходится на ССК. Доля невозврата кредитов составляет всего лишь 0,04 %.

Словакия - 56 % ипотечного рынка страны, 2,6 млн. граждан являются клиентами ССК. Для запуска механизма активно использовались государственные субсидии. Доля невозврата - 0,56 %.

В обоих случаях кредиты стройсберкасс рассчитаны на людей со средними и низкими доходами.

Миф шестой: если уменьшить кредитную ставку, например, с 13 до 11 %, количество заемщиков резко возрастет.

Обратимся к статистике. При получении кредита на 10 лет в размере 42 тыс. долл. при ставке кредитования 11 % годовых заемщик ежемесячно будет платить 579 долл., при ставке 13 % - 627. Разницу в 48 долл. большинство опрошенных клиентов не считает стратегически важной. Гораздо труднее накопить 20-30 % от стоимости квартиры и в соответствии с требованиями банков предоставить официальное подтверждение своих доходов.

Учитывая интерес к ипотеке буквально на всех уровнях российской власти, можно надеяться, что жилищная ипотека как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике нашей страны достойное место. Однако крайне слабая информированность населения по вопросам ипотеки и исторически обоснованная юридическая безграмотность могут создавать значительные трудности на пути реализации Правительством РФ ипотечных программ. Поэтому первоочередной задачей власти должна стать массовая пропаганда новых способов решения старых жилищных проблем.

УСЛУГИ И ЦЕНЫ № 22 (162) ОКТЯБРЬ 2004

КРУПНЕЙШИЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ МОСКВЫ

ОрганизацияЗатраты на строительство (тыс. руб.)Изменение (%)
2003 год2002 год
Комитет по управлению имуществом г. Москвы32 629 28443 005 369-24.13
ДИПС10 950 014913410219.9
ПСКСУ-15510 014 4326 068 22565.03
ДСК-19 607 0388 008 83319.96
Группа компаний "ПИК"5 2291772 964 82976.37
Мосстроймеханизация-55164 7523 86191933.74
Интеко4 748 8192 364 946100.8
МФС-63 792 9573 745 2841.27
Стройметресурс3 403 4423 04811611.66
ДОН-Строй2 998 4642 470 91221.35
Строймонтаж2 553 4201 470 77373.61
Капитал Групп21918541 736 82826.2
Кроет1 710 8341 498 77414.15
Декра1 631 4871 706 676-4.41
Группа компаний "Стройтэкс"1 603 8691 168 58637.25
Авгур Эстейт1 283 445702 54982.68
Квартал1 149 486803 97442.98
Пантеон656 568612 3867.21
Трест Мособлинжстрой-1519 084409 79126.67
Корпорация "Жилищная инициатива"490140211483131.76