Ассоциация Производителей Энергоэффективных Окон
Ассоциация Производителей Энергоэффективных Окон




ПОКУПКА КВАРТИРЫ: судиться или достраивать?

В соответствующих договорах на участие в строительстве можно прочитать, что дом (квартира) сдается без отделки. Эти же слова пишутся в проектной и разрешительной документации, в документах на приемку и ввод объекта в эксплуатацию. Вроде бы - ничего особенного. Но... не так всё просто.

На эту тему мы беседуем с членом Экспертного совета по разработке технических регламентов в строительстве при Администрации Президента РФ Сергеем Владимировичем Захаровым.

- Сергей Владимирович, что является камнем преткновения в современной российской практике строительства жилья?

- В свое время строителей и чиновников посетила идея - не отделывать квартиры, ведь жильцы все равно эту отделку будут менять. Действительно, кому понравятся обои с бабочками, дешевый линолеум, унитаз "прощай молодость", да к тому же если они установлены неквалифицированными отделочниками из ближнего зарубежья. Вот и решили: пусть жильцы сами по своему вкусу все эти изыски и устраивают. Вроде бы хорошо всем - квартиры станут дешевле (ведь отделку делать не нужно, а отделочные работы дорогие), жильцы будут довольны - всё по своему вкусу: хочешь задорого, хочешь задешево. В общем, планировалась полная гармония.

- И что же из этого получилось?

- Естественно, хотели как лучше... не хочется дальше цитировать ставшее крылатым высказывание.

Во-первых, люди почему-то стали получать не квартиры, подготовленные под отделку, а некие строительные полуфабрикаты, которые нужно доделывать и достраивать, чтобы в них не то чтобы жить, а вообще находиться можно было. Но при этом эти квартиры и дома приняты госкомиссиями, согласно разрешительным бумагам введены в эксплуатацию, и везде черным по белому написано: "объект выполнен в соответствии с государственными стандартами, строительными нормами и правилами".

Во-вторых, квартиры почему-то не стали дешевле. Не раз приходилось слышать: "есть рыночная цена, спрос - вот они-то и определяют конечную цену квартиры, с отделкой она или нет - все равно".

- Если часть работ не сделана, а цена при этом не снижена, то в голову приходит мысль о том, что кто-то из строителей не очень честным образом дополнительно заработал на покупателе недвижимости. О каких суммах может идти речь в таком случае?

- В последнее время затраты на подобную "доделку" стали исчисляться суммами вполне сопоставимыми со стоимостью, уплаченной за приобретение собственно жилья. Часть покупателей, глубоко вздохнув, молча мирится и доплачивает за приведение объекта в божеский вид, другая часть возмущается и идет в суд. Там они неизбежно сталкиваются со следующей позицией строителей: дома по проекту сдаются без отделки и при этом они приняты госкомиссией с отметкой о соответствии нормам и правилам. По мнению юристов строительных компаний, это означает, что никакой вины строителей нет, а поданные иски есть не что иное, как проявление потребительского экстремизма и желания незаконно получить со строителей деньги.

- Получается, что перед принятием решения, что делать, нужно разобраться, что такое отделка в юридическом смысле, можно ли без нее принимать дом в эксплуатацию и соответствует ли такой дом нормам и правилам, о чем пишут в актах госприемки. Что на эту тему гласит законодательство?

- В настоящий момент законодательство в области приемки законченных строительством объектов состоит из документов федерального и регионального уровня, а также обязательных строительных норм и правил. Что касается федеральных законов, то только перед новым годом (2005-м. - С.С.) был принят новый Градостроительный кодекс, в котором впервые появилась статья о выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно этому документу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

- Расскажите нашим читателям, что этот закон предписывает, по обсуждаемой нами теме.

- Если по порядку: для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта (в случае если работы исполнены на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком, в случае если работы исполнены на основании договора);
7) документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком, в случае если работы исполнены на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если это предусмотрено) о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче, с указанием причин принятого решения.

Основанием для отказа является:
1) отсутствие необходимых документов;
2) несоответствие объекта требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров объекта проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, внесения изменений в документы государственного учета, если объект реконструирован.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета, если объект реконструирован.

- Это единственный документ, определяющий в настоящий момент приемку объектов в эксплуатацию?

- Нет не единственный: никто пока не отменял действие СНиП "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов". Основное требование этого документа - построенный объект должен соответствовать обязательным нормам и стандартам. Об этом же, кстати, дает подписку проектная организация при выпуске проектной документации.

- Вы упомянули строительные нормы и правила. Давайте поговорим о них.

- В качестве примера расскажу о содержании документа регионального значения под названием Московские городские строительные нормы "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов" МГСН 8.01-00.

В них содержится перечень работ по доведению до полной готовности квартир и помещений, подлежащих коммерческой реализации. А именно:

Вариант № I - при наличии в реализуемых квартирах предусмотренных проектом внутриквартирных не несущих стен и перегородок владельцами выполняются следующие работы:
1. Установка внутриквартирных дверей.
2. Установка подоконников.
3. Окончательная отделка квартир (включая устройство полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку дверных откосов, окраску стен и потолков).
4. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса.
5. Внутриквартирная разводка сетей TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
6. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.
7. Установка электроплит и электрозвонков.
8. Устройство встроенной мебели и антресолей.

Вариант № 2 - при отсутствии в реализуемых квартирах внутриквартирных перегородок владельцами выполняются следующие работы:
1. Устройство межкомнатных перегородок.
2. Установка внутриквартирных дверей.
3. Установка подоконников.
4. Отделка квартир, включая устройство стяжек, полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку, шпаклевку (за исключением несущих конструкций), окраску стен, потолков.
5. Внутри квартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса.
6. Внутриквартирная электроразводка с установкой оконечных устройств, электрозвонков и электроплит.
7. Внутриквартирная разводка TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
8. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.
9. Устройство встроенной мебели и антресолей.

Встроенно-пристроенные помещения.
1. Устройство перегородок в соответствии с утвержденным проектом.
2. Установка дверей.
3. Установка подоконников.
4. Отделочные работы, включая устройство стяжек, полов с теплоизоляцией, штукатурку, шпаклевку и окраску стен и потолков.
5. Монтаж систем противопожарной автоматики и дымоудаления, охранно-пожарной сигнализации.
6. Внутренние разводки водопровода и канализации с установкой сантехприборов, сантехфаянса и запорной арматуры.
7. Установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии.
8. Внутренние электроразводки с установкой оконечных устройств и светильников.
9. Внутренние разводки TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
10. Монтаж систем вентиляции, кондиционирования воздуха и других инженерных систем, предусмотренных проектом.
11. Монтаж технологического оборудования.

- Даже не специалисту ясно, что перечень этих работ - это вовсе не та чистовая отделка, о которой при покупке думает покупатель (т.е. наклеить обои и настелить половое покрытие), а самая настоящая достройка квартиры. Взять хотя бы "устройство полов с теплозвукоизаляцией". При приемке дома без них ни тепло-, ни звукоизоляции в доме нет. Это противоречит обязательным нормам. Так как же такой дом может быть принят госкомиссией с отметкой о соответствии нормам?

Приведу цитату из возражений одного из московских застройщиков на претензии жильцов по качеству новой квартиры: "В соответствии с договором между Заказчиком и Инвестором квартиры сдаются Заказчиком и передаются в собственность Инвестора без паркета. Проектом не предусмотрено устройство пирога чистого пола. Таким образом, каждый собственник квартиры выполнял работы по настилу паркета самостоятельно с привлечением сторонних подрядчиков. Нарушение собственниками квартир или привлеченными ими подрядчиками технологии устройства паркетных полов, а именно устройства пирога чистого пола, приводит к увеличению уровня ударного шума. Застройщик работы по устройству полов в квартирах этого дома не выполнял и соответственно ответственности за дефекты по данным видам работ не несет".

- Так что же это получается - собственник квартиры, не обладающий специальными знаниями, лицензией на строительство и без какого-либо государственного надзора, за собственные деньги и на свой риск доводит свою квартиру до соответствия нормам СНиП? Получается, что строители упрощают себе жизнь, а государство их еще и прикрывает, выпуская нормативные документы, которые явно расходятся с требованиями технических норм, да и со здравым смыслом тоже.

- К сказанному Вами добавлю, что после такой сдачи дом превращается в "Шанхай" - каждый жилец на свой вкус и по своему техническому разумению начинает доводить свою квартиру до состояния, позволяющего использовать ее по назначению. Делается это обычно без какой-либо оглядки на соседние квартиры. Классический пример. Дом сдается без отделки, стяжка на полах отсутствует. В квартирах установлены деревянные окна. Будущий жилец получает инструкцию по их эксплуатации, в которой сказано, что повышенная влажность в помещениях недопустима, так как она приведет окна в негодность. Но для того чтобы устроить стяжку, отштукатурить стены и наклеить обои нужно провести так называемые "мокрые процессы", причем технология требует делать это при закрытых окнах, а это резко увеличит влажность! То есть провести отделку квартиры без нанесения ущерба окнам мало реально: необходимо использовать специальное климатическое оборудование, которого обычно нет.

Приведу совсем свежий пример из договора долевого строительства одной из известных московских фирм-застройщиков: "квартира сдается без отделки и инженерного оборудования (без: санитарно-технического оборудования, электропроводки и электроприборов, внутренних перегородок, в том числе ограничивающих санитарные зоны, лестниц для двухуровневых квартир, устройства полов, отделки стен любыми отделочными материалами, любых других отделочных работ и материалов, которые подпадают по законодательству РФ под определение отделочных работ, отделочных материалов и оборудования жилых квартир).

- После осмысления подобного текста начинаешь понимать парадоксальность создавшегося положения. Это - уже не говоря о том, что даже те работы, которые выполнены при строительстве дома, зачастую по своему качеству просто безобразны, - получается, что будущий собственник все равно будет доделывать, вот пусть всё и исправит, загладит, замажет. Какая-то вынужденная вольница получается.

- В целях упорядочивания самостоятельной доделки квартир жильцами появились многочисленные документы о порядке проведения переустройства и переоборудования квартир, их перепланировки. Последним таким документом стал новый Жилищный кодекс.

Согласно ему переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То есть это как раз те работы, которые предстоит выполнить новому владельцу квартиры после сдачи дома, когда все данные по каждой квартире занесены в документы БТИ.

Переустройство (перепланировка) жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве (перепланировке) по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства (перепланировки) жилого помещения;
4) технический паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое (перепланируемое) жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого (перепланируемого) жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Отказ в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления вышеперечисленных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства (перепланировки) жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства (перепланировки) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

- Многие не связываются с получением разрешений, выполняют строительно-ремонтные работы без согласований. Чем это им грозит?

- Самовольными являются переустройство (перепланировка) жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного Жилищным кодексом или с нарушением проекта. Лицо, самовольно переустроившее (перепланировавшее) жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено (перепланировано), или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (перепланированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа, может принять решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

- Что же это получается? Новый собственник вместо вселения в квартиру обязан заняться профессиональной строительной деятельностью - заказать проект, его согласовать, получить разрешение, исполнить работы и сдать объект госкомиссии, уложившись при этом в предписанные чиновниками сроки. А если что-нибудь из этого не сделает - можно и новой квартиры лишиться?

- Да. Государству необходимо прекратить порочную практику принятия в эксплуатацию домов, не пригодных к использованию по назначению, без завершения строительством. Тем более что наконец-то принят федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", который впрямую определил требования к качеству построенного жилья и ответственность за это качество. По данному закону Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта являются ничтожными. Сделать это можно в течение гарантийного срока.

- Типовые договора на долевое строительство в этой части двусмысленны, путаны. В какой срок можно предъявить претензии?

- Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Хочется особо подчеркнуть, что критерием качества здесь определена пригодность квартиры для предусмотренного договором использования. То есть если в договоре написано: квартира для проживания - значит, сразу после приемки в этой квартире можно жить.

- Сергей Владимирович, спасибо за содержательный разговор. По традиции, ваши пожелания читателям "СЭ".

- Читателям, при приобретении недвижимости, хочу пожелать терпения и настойчивости в соблюдении своих интересов. Самостоятельно или с привлечением юристов и экспертов новые законодательные акты позволяют отстоять свои права. Дерзайте.

Сергей СТЕПАНОВ, "Академстройнаука"
/газета "Строительный эксперт", №3(190), 2005/