Ассоциация Производителей Энергоэффективных Окон
Ассоциация Производителей Энергоэффективных Окон




Оценка основных проблем санации жилья в России

Безукладников Андрей Рафаэльевич
эксперт-координатор проектов комплексной санации жилых домов компании "профайн" ГмбХ (Германия)
Международная конференция "ОКНА И ФАСАДЫ ПРОЗРАЧНЫЙ МИР"

1. Актуальность темы "санации" жилищного фонда для России.

Давно уже всем стало понятно, что расходовать топливо на обогрев улицы, по меньшей мере, неразумно. В развитых странах мира, включая и Россию, подписавшую недавно Киотский протокол, действуют государственные программы энергосбережения. Сверхзадачей и основополагающей целью этих программ является спасение озонового слоя Земли путем экономии дорогостоящих и ограниченных топливных ресурсов (нефть, газ, уголь). Через экономию энергии на отопление сводится к минимуму вред, наносимый земной атмосфере жизнедеятельностью людей, в частности, существенно сокращается выброс углекислого газа (СО2).

Тема "санации", по-русски "восстановления, технической реабилитации", жилищного фонда актуальна уже тем, что существующий фонд одного только крупнопанельного жилья, не соответствующего требованиям действующих нормативов по энергосбережению и охране окружающей среды, составляет в одной Москве около 150 млн. квадратных метров общей площади (примерно 30 тыс. жилых домов), а по всей России - в десятки раз больше. Приведение его в состояние, пригодное для жилья с точки зрения современных понятий о комфорте - это глобальная экономическая задача и благородная политическая цель. Именно благородная, поскольку речь идет в первую очередь о социальном жилье, о программе для людей с низким достатком.

Госстрой Российской Федерации несколько лет проводил эксперименты в этом направлении в г. Лыткарино Московской области. Результаты этих экспериментов имеют неоднозначный и ограниченный характер. Дело в том, что эксперимент проводился только на 4-5-этажных кирпичных жилых домах, а те финансовые схемы и технические решения (надстройка мансард), которые приемлемы для малоэтажных зданий, практически не годятся для панельных и блочных домов высотой в 9, 12 и более этажей, доля которых в общем объеме зданий, подлежащих санации, несравнимо больше.

Четырнадцатилетний опыт санации жилья, в основном панельного, имеет Германия. После воссоединения в 1990 году в санацию жилых домов восточных немецких земель были вложены сотни миллиардов немецких марок. Были разработаны подробные концепции технической реабилитации панельных строений, методики и модели комплексной санации зданий, а также функционировала общегосударственная программа финансовой поддержки при проведении строительно-восстановительных мероприятий со сроком возврата кредитов до 25 лет и частичным погашением долгов перед государством при выполнении определенных условий.

Инициирование немецкими специалистами и фирмами программ санации в России обусловлено их стремлением передать нам весь накопленный в Германии опыт. Задача российской стороны - использовать этот опыт с максимальной выгодой для себя.

2. Немецкий подход к делу.

Для начала был подсчитан перерасход энергии на отопление зданий в связи с вводом в действие новых нормативов по энергосбережению во всей Германии. Он составил 385 миллиардов кВт часов электроэнергии в год, что соответствует двукратной годовой производительности всех немецких электростанций, сжиганию 38,5 миллиардов литров сырой нефти и выбросу в атмосферу 92 миллионов тонн углекислого газа (СО2) - данные профессора Хаузера из университета г. Касселя. Может быть где-то в недрах бывшего нашего Госстроя уже есть аналогичные данные по России в целом или хотя бы по отдельным регионам, но мне они не известны. А ведь российские цифры намного превышают немецкие.

Затем была проведена классификация и типологическая унификация жилых зданий, показавшая, что из 34 млн. существующих квартир (в Германии расчеты ведутся не на квадратные метры общей площади, а на жилые единицы - квартиры) энергетической санации подлежат как минимум 24 млн., т. е. 70 % всего существующего жилого фонда - данные профессора Гертиса из института строительной физики Фраунхофера. И на основании этих цифр была вычислена сумма требуемых капитальных вложений для проведения работ по санации, составившая 816 миллиардов немецких марок.

В результате были сформулированы преимущества, которые получит народное хозяйство страны от проведения теплозащиты существующего жилого фонда:

  • снижение потребления энергии;

  • значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа (СО2);

  • создание большого количества квалифицированных и стабильных рабочих мест в строительстве, промышленности строительных материалов и энергетике;

  • сокращение субсидий по безработице;

  • повышение социальных отчислений граждан;

  • повышение налоговых поступлений;

  • снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за жилплощадь.

На втором этапе для определения целесообразности проведения мероприятий по санации была проведена экспертиза состояния несущих и ограждающих конструкций зданий, включая тепловизионное обследование. Методика анализа включала в себя следующие позиции:

  • оценка общего состояния строений;

  • обследование степени износа материалов несущих конструкций;

  • сравнительный анализ "факт - цель" с точки зрения строительной физики (теплозащита, звукоизоляция, пожарная безопасность);

  • оценка состояния инженерных систем (отопление, вентиляция, сантехника);

  • оценка состояния системы электроснабжения, включая молниезащиту;

  • обследование вероятного асбестосодержания;

  • разработка вариантов санации и возможности улучшения комфортности жилья;

  • оценка сметной стоимости работ.

В результате была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включая способы и методики технической реабилитации крупнопанельных строений. При этом подчеркивалось, что уже в самом начале следует привлекать к сотрудничеству социологов, войти в каждую квартиру и провести разъяснительную работу с каждым квартиросъемщиком, что следует осуществлять тщательное проектирование и согласование со всеми заинтересованными сторонами, что работы целесообразно проводить без отселения жильцов и завершать их в секциях зданий высотой до 11 этажей в течение 5-и рабочих дней при 8-и часовом режиме работы, обеспечивая жильцам в вечернее время водоснабжение и функционирование туалетов и т. д.

Таким образом, под комплексной санацией следует понимать всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Проще говоря, санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция. При этом все мероприятия по санации с точки зрения экономии энергии можно разделить на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

Состав мероприятий по комплексной санации зданий:

Энергетически обязательные

  • утепление кровель и чердаков;

  • утепление фасадов;

  • замена окон и балконных дверей;

  • утепление перекрытий подвалов;

  • обновление систем отопления и горячего водоснабжения;

  • обновление системы вентиляции.

Энергетически необязательные

  • гидроизоляция кровель и т. п.;

  • замена сантехнического оборудования;

  • облицовка кафелем кухонь и санузлов;

  • обновление систем электроснабжения;

  • пристройка новых или обновление балконов и лоджий;

  • ремонт лестничных клеток;

  • создание архитектурно-выразительных входов в здания;

  • обновление входных дверей квартир.

Опыт санации крупнопанельных жилых домов в Восточной Германии за последние 10 лет показал, что в зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30 % до 70 %:

  • трехслойные железобетонные панели - экономия 30 - 40 %;

  • двухслойные железобетонные панели - экономия 40 - 55 %;

  • однослойные панели из легких бетонов - экономия 45 - 70 %.

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе, можно сделать прогноз о том, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда этой части света составит от 50 % до 85 %.

В качестве примера приведу выборочные данные о комплексной санации жилого микрорайона Хоэншёнхаузен в Восточном Берлине. Сведения получены от жилищно-строительного кооператива "Гумбольдт-Университет". Жилищный фонд кооператива состоит из 3408 квартир, от одно- до пятикомнатных. Эти квартиры расположены в тридцати 11-этажных и восемнадцати 5- и 6-этажных панельных домах, построенных в 1984-1990 годах.

Работы по санации проводились в 1994-96 г.г. и включали в себя, кроме прочего:

  • утепление и облицовку фасадов зданий на сумму: DM 25.770.000,-;

  • замену систем инженерного оборудования DM 42.140.000,-;

  • замену окон, включая экспертизу и надзор DM 15.050.000,-;

  • комплексный ремонт крыш DM 3.960.000,-;

  • установку термостатных вентилей DM 2.010.000,-.

Общая сумма расходов составила 138.560 тыс. немецких марок.

Пример этот характерен тем, что наиболее приближен к экономическим условиям России, т. к. хозяйствующим субъектом в нем выступает жилищно-строительный кооператив. К сожалению, в большинстве случаев в Германии действуют такие экономические механизмы, которые в условиях России пока остаются несбыточной мечтой. Это касается и законодательной базы, и способов финансирования и рефинансирования, и инженерного оборудования, и многих других вопросов.

3. О трансферте немецкого опыта в Россию.

В 1998 году консорциумом немецких фирм, занятых в сфере строительства и коммунального хозяйства, в Берлине был образован некоммерческий фонд "Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa", сокращенно IWO. По-русски это переводится как Инициатива "Жилищное хозяйство Восточной Европы". Своей главной целью эта немецкая Инициатива декларирует "трансферт современных технологий в строительные отрасли и жилищно-коммунальное хозяйство стран Восточной Европы на общегосударственном, региональном и местном уровнях с учетом национальной и региональной специфики".

Стратегическое значение IWO заключается в целостном рассмотрении и комплексном объединении методико-организационных, технико-технологических и финансово-экономических аспектов. Под методико-организационными аспектами понимается совместное внедрение гибких и ориентированных на пользователя методов управления в условиях социально ориентированной рыночной экономики и социально направленного развития городов, а также использование методов конкурентной борьбы в структурах торговли недвижимостью, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Технико-технологические аспекты деятельности имеют ввиду осуществление хорошо продуманной подготовки и выполнение задач по проведению санации с освоением международного уровня развития техники в рамках финансовых возможностей. Исполнительным директором IWO работает господин Кнут Хёллер. Координацию деятельности IWO в России со стороны концерна "профайн" ГмбХ осуществляют господин Йорг Туш и я, главный архитектор "профайн РУС" Андрей Безукладников.

Совсем недавно, 25-27 февраля 2004-го года, в городе Галле (Восточная Германия) под эгидой Госстроя России и Министерства транспорта, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Германии состоялась весьма представительная германо-российская конференция на тему: "Санация жилых зданий, как ключевой вопрос формирования муниципальных районов высокой энергоресурсной эффективности". 16-18 февраля 2005 года состоится вторая (ответная) конференция, на этот раз в Санкт-Петербурге.

4. Первый отечественный опыт.

Московские попытки.

24 октября 2000 года во время очередного визита в Германию Мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков и тогдашний Правящий Бургомистр Берлина Эберхард Дипген подписали Меморандум о сотрудничестве между городами-побратимами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства по программе "Комплексная санация жилых домов". Меморандум в частности гласит (я цитирую): "Стороны поддерживают намерение консорциума фирм из Инициативы "Жилищное хозяйство Восточной Европы" (IWO) осуществить показательный проект комплексной санации жилого дома без отселения жильцов для достижения максимальной экономии энергии и минимизации выброса СО2. … Стороны едины во мнении, что этот показательный проект путем интенсивного трансферта ноу-хау окажет позитивное воздействие на улучшение жилищных условий и на укрепление строительной отрасли, а также явит собой пример существенной экономии энергии".

15 февраля 2001 года в развитие договоренностей меморандума было издано Распоряжение Премьера Правительства Москвы № 109-РП, придавшее делу официальный статус. На его основании была сформирована сначала рабочая группа, а в конце года зарегистрировано ОАО "Управление санации жилого фонда", выполняющее функции технического Заказчика всех объектов, подлежащих санации. Были также определены адреса первых показательных объектов. Одним из учредителей Управления с санации в Москве стала фирма "КБЕ Оконные технологии", правопреемницей которой является компания "профайн" ГмбХ. В настоящее время один объект - 12-этажный крупноблочный жилой дом серии II - 18 по адресу: улица Малая Калитниковская, 45 - уже готов, а два других 9-этажных крупноблочных жилых дома - по Краснохолмской набережной, дома 3 и 5/9 - находятся в стадии исполнения.

21 января 2003 г. было издано Постановление Правительства Москвы № 28-ПП "О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки города". В приложении № 1 к Постановлению содержатся "Основные положения концепции" этой Программы, намечающие пути и способы решения проблемы. А в приложении № 2 - адресный перечень капитального ремонта и модернизации жилищного фонда на 2003-2004-й годы общей площадью около 1-го миллиона квадратных метров. Во исполнение Постановления № 28-ПП уже 13 мая того же года было издано следующее Постановление № 365-ПП "О порядке организации и проведения конкурсов по объектам комплексной реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки в городе Москве".

Следует отметить, что работы должны проводиться без отселения жителей. Это очень важно. Потому что если их переселять, то это уже не санация. Это - реконструкция или что-то другое. И, как правило, отселенный дом сносится, а на его месте строится новый. Московский опыт это подтверждает. После первых экспериментов в Москве вообще пришли к выводу о целесообразности сноса всех пятиэтажек и даже снесли уже два девятиэтажных дома.

Ситуация в Санкт-Петербурге.

В Санкт-Петербурге также действует Региональная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий (Постановление Правительства города № 4 от 10.02.2000). Комитет по строительству Санкт-Петербурга подготовил Адресную программу санации жилых домов первых массовых серий за счет бюджета города в 2005 году и на период до 2008 года. В недрах городского бюджета создан специальный целевой фонд санации и модернизации жилья, куда каждый инвестор, заявляющий о желании получить участок для нового строительства, обязан делать отчисления в установленном размере. В настоящее время по объектам серий 1 ЛГ-502, 1 ЛГ-504, 1 ЛГ-507, 1 ЛГ-528, ГИ закончено проектирование, определены генеральные подрядчики. Четыре объекта - пятиэтажных шестиподъездных жилых дома - находятся в стадии исполнения, а первые три - Северный проспект д. 67, улица Бассейная д. 71 и 75 - уже готовы. Всего в Адресной программе санации Санкт-Петербурга на 2005 год - 21 объект, а в дальнейших планах еще как минимум 40. Инвестором Программы выступает город в лице Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Техническим заказчиком - ГУП "УКС Реставрация". Все работы проводятся без отселения жителей.

Основные российские проблемы.

Российские власти давно поняли, какой огромный пласт работы может быть поднят программой санации. Во-первых, освоение новейших европейских технологий с организацией производства современнейших строительных материалов на местах. Во-вторых, обеспечение занятости на десятилетия вперед многомиллионной армии строительных рабочих и создание десятков тысяч новых высококвалифицированных рабочих мест. В-третьих, улучшение качества жизни миллионов простых людей и широкий шаг вперед в решении наболевшего "квартирного вопроса". И так далее, и так далее.

Но одного понимания необходимости санации и даже большого желания ее проводить мало. Мне представляется, что пока еще в России отсутствует понимание методики ее проведения. А именно комплексный подход к этому делу. Необходимость взаимодействия и обязательного выполнения всех составляющих - технической, экономической и социальной. Первый вопрос, который задают все - где взять денег? Пример Санкт-Петербурга в этом отношении являет собой попытку ответа на этот вопрос. Однако в Питере не меняют внутреннюю инженерию домов. Простите, это уже не санация жилья, а санация только фасадов зданий. В Москве, наоборот, хорошо и комплексно разработанная концепция не подкрепляется пока никак финансово. Понятно одно - бюджеты городов, даже таких как Москва и Питер, не смогут обеспечить массовую санацию. Источники финансирования следует искать, на мой взгляд, во внебюджетной сфере. Это могут быть крупные инвесторы или даже сами жильцы, если провести с ними кропотливую разъяснительную работу. В любом случае тема санации жилья требует к себе более пристального внимания и более глубокого осмысления.